严禁以城镇老旧小区改造？广东发布老旧小区改造新规：严禁随意拆除老建筑、搬迁居民

2月11日,广东省住建厅、发改委和财政厅联合发布《关于进一步促进城镇老旧小区改造规范化提升质量和效果的通知》,并制定《广东省城镇老旧小区改造工作负面清单(试行)》和《广东省城镇老旧小区改造工作激励清单(试行)》。

文件明确,科学合理确定改造计划。严禁确定年度改造计划未从当地实际出发,尽力而为、量力而行,层层下指标、搞“一刀切”,超过当地资金筹集能力、组织实施能力,盲目举债铺摊子、增加政府隐性债务;严禁将不符合当地城镇老旧小区改造对象条件的小区纳入改造计划;

严禁以城镇老旧小区改造为名,随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树;随意改建具有历史价值的公园,随意更改老地名;严禁(对于有历史价值的老城区)破坏老城区传统格局和街巷肌理,随意拉直拓宽道路,修大马路、建大广场。

中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅认为,在“房住不炒”的大前提下,房地产告别大拆大建是市场所趋,严格控制大规模拆除,调控重点从增量转为存量;鼓励稳步实施微改造代替大拆大建,有助于稳定住房租租赁和市场买卖价格;有利于房地产业探索可持续更新创新模式,鼓励推动自身由传统“开发方式”向“经营模式”垂直深度化转变。

河北省严禁随意拆除老建筑、搬迁居民

近日，凤凰网房产从河北省住房和城乡建设厅网站获悉，省住房和城乡建设厅、省发展改革委和省财政厅联合印发《关于进一步做好城镇老旧小区改造工作的通知》（以下简称《通知》），从健全工作机制、创新改造模式、优选改造项目等方面，进一步明确我省城镇老旧小区改造工作要求。

开展竞争性评审，

变“要我改”为“我要改”

推行老旧小区改造项目竞争性评审，激发小区居民参与改造主动性，变“要我改”为“我要改”。各县（市、区）可根据小区破损程度、基础设施缺失现状、业主委员会成立情况、居民改造意愿强烈比率和主动参与程度、资金自筹比例、改后长效管理机制建立等选项对拟改小区进行量化评分，依据各小区得分差额确定下一年度拟改项目。

各地要明确街道、社区在推动城镇老旧小区改造中的职责分工，并与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设相结合，加快健全动员居民参与改造机制，发动居民参与改造方案制定、配合施工、参与过程监督和后续管理、评价与反馈小区改造效果等。

科学制定改造方案，

聚焦居民“急难愁盼”问题

鼓励市、县以改造为抓手，补齐社区公共服务短板。在改造中有针对性地配建居民最急需的养老、托育、助餐、停车、体育健身等各类设施，加强适老及适儿化改造、无障碍设施建设，解决“一老一小”方面难题。对存在安全隐患的燃气、供电、供暖、供水、排水等老旧管线以及群众意愿强烈的配套设施和公共服务设施做到应改尽改，将建筑节能改造、电动车充电桩作为重点内容优先列入改造。

各地应结合城市更新行动、完整居住社区建设等，积极推进相邻小区及周边地区联动改造、整个片区统筹改造，加强服务设施、公共空间共建共享，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。鼓励各地结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建，促进居住社区品质提升。

把好计划申报关，成熟度高、设计方案完备项目优先入选

小区改造方案经80%以上户数居民书面（线上）表决同意后，方可纳入年度改造计划；街道办事处（乡镇政府）应组建物业管理委员会，并组织小区居民对改造后的物业管理模式、缴纳必要的物业服务费用等，集体协商形成共识并书面（线上）确认的，方可纳入年度改造计划。

各地申报年度改造计划应从当地实际出发，不搞“一刀切”。严禁将不符合城镇老旧小区改造对象范围条件的小区纳入改造计划。严禁以城镇老旧小区改造为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。市级根据县（市、区）改造方案的完整性、针对性、可操作性，对拟申报国家年度改造计划小区进行把关会审，优先将成熟度高、设计方案完备的小区纳入年度改造。

多渠道筹措改造资金，

推动实现可持续发展

各地应当多渠道筹措城镇老旧小区改造资金，积极通过落实专业经营单位责任、将符合条件的城镇老旧小区改造项目纳入地方政府专项债券支持范围、吸引社会力量出资参与、争取信贷支持、合理落实居民出资责任等渠道，落实资金共担机制，切实提高财政资金使用效益。

鼓励各地与各类金融机构加强协作，加快产品和服务创新，共同探索适合改造需要的融资模式，为符合条件的城镇老旧小区改造项目提供金融支持。鼓励金融机构为专业机构以市场化方式投资运营的加装电梯、建设停车设施项目，以及以“平台 创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态项目提供信贷支持。支持规范规模化实施运营主体以市场化运作方式，充分挖掘运营社区服务等改造项目收益点，通过项目后续长期运营收入平衡改造投入，实现可持续。

完善质量安全监管机制，

打造舒心工程、放心工程

各地应完善城镇老旧小区改造事中事后质量安全监管机制，完善施工安全防范措施，建立工程质量安全抽检巡检制度，明确改造工程验收移交规定，确保施工安全和工程质量；建立健全改造工程质量回访、保修制度以及质量问题投诉、纠纷协调处理机制，健全改造工程质量安全信用管理及失信惩戒机制，压实各参建单位质量安全责任。

各地将设立公开电话或利用“河北老旧小区改造”微信公众号等，畅通老旧小区改造工程质量安全问题投诉举报渠道，对群众投诉举报及时跟进调查并反馈处理结果，积极回应社会关切，形成良性互动，真正把老旧小区改造工程建成便民工程、舒心工程和放心工程。

摸排短板 老旧小区改造提速

国家发改委、住房和城乡建设部近日印发《关于加强城镇老旧 小区 改造配套设施建设的通知》，要求对 2000年年底前建成的需改造城镇老旧小区存在的配套设施短板进行摸排，组织相关专业经营单位，联合排查燃气、电力、排水、供热等可能存在的安全隐患；重点针对养老、托育、停车、便民、充电桩等民生设施缺口情况。

　 　摸排民生设施缺口

　　通知要求，要科学编制年度改造计划。将安全隐患多、配套设施严重缺失、群众改造意愿强烈的城镇老旧小区，优先纳入年度改造计划，做到符合改造对象范围的老旧小区应入尽入。在编制老旧小区改造方案时，把存在安全隐患的燃气、电力、排水、供热等设施，养老、托育、停车、便民、充电桩等民生设施，作为重点内容优先改造。

　　通知强调，要落实专业经营单位责任。督促引导供水、排水、燃气、电力、供热等专业经营单位履行社会责任，将需改造的水电气热信等配套设施优先纳入年度更新改造计划，并主动与城镇老旧小区年度改造计划做好衔接；落实出资责任，优先安排老旧小区配套设施改造资金；落实安全责任，加强施工和运营维护力量保障，消除安全隐患。

　　在资金来源方面，要推动多渠道筹措资金，鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金。对养老、托育、停车、便民市场、充电桩等有一定盈利的改造内容，鼓励社会资本专业承包单项或多项。按照谁受益、谁出资原则，积极引导居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹） 住宅 专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。

　　通知强调，推行物业专业化管理。城镇老旧小区完成改造后，有条件的小区通过市场化方式选择专业化物业服务公司接管；引导将相关配套设施产权依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。建立健全住宅专项维修资金归集、使用及补建续筹制度。拓宽资金来源渠道，统筹公共设施经营收益等业主共有收入，保障城镇老旧小区后续管养资金需求。

　　 多地出台实施方案

　　2020年出台的《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

　　湖南日前发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》明确，将城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类。对基础类改造内容，坚持应改尽改。对有条件加装电梯的，应当纳入改造内容。各市州、县（市、区）要结合实际，编制城镇老旧小区改造标准。结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建。已纳入城镇棚户区改造计划，拟通过拆除新建 (改建、扩建、翻建)方式实施改造的棚户区(居民住房)，不得纳入城镇老旧小区改造计划。

　　重庆市发布《关于全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升工作的实施意见》，提出在 2021年新开工改造老旧小区831个、2662万平方米的基础上，到2022年形成更加完善的制度框架、政策体系和工作机制；到2025年，力争基本完成2000年底前建成的需要改造的城镇老旧小区改造任务，调查摸底总量约1亿平方米。进一步明确实施范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区，结合实际对2005年底前建成的老旧小区实施改造。

　　西宁市发布《全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案》，将改造内容分为基础类、完善类、提升类和引导类四类。完善类主要满足居民生活便利需要和改善型生活需求，尊重居民意愿，能改则改。包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边的无障碍、适老、停车泊位及停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、文化休闲、体育健身、物业用房等配套设施，有条件的楼栋加装电梯。

　　 坚决杜绝政绩工程

　　按照国务院办公厅发布的指导意见，各地要科学确定改造目标，既尽力而为又量力而行，不搞 “一刀切”、不层层下指标；合理制定改造方案，体现小区特点，杜绝政绩工程、形象工程。

　　从目前湖南、安徽、云南等地出台的城镇老旧小区改造工作实施方案和意见中可以看出，各地均强调 “严禁借城镇老旧小区改造之名变相搞 房地产 开发”，防止老旧小区改造失焦、跑偏，杜绝政绩工程、形象工程，切实把老旧小区改造做成民生工程、民心工程。

　　有业内人士提出，许多老旧小区居民习惯于无偿物业服务模式，居民 “花钱买服务”的意识淡薄，部分居民拒不缴纳物业费，小区缺乏维护保养和物业管理。因此，必须建立后期管养模式，着力解决老旧小区停车管理、交通组织、绿化管养、消防安全等方面的难点问题，进一步扩大老旧小区业主委员会及物业管理的覆盖面，探索与国资公司下属物业公司接管已改小区管理模式，使改造后的老旧小区能够形成长效有序管理。

　　此外，关于老旧小区改造的法律规范问题，涉及老旧小区改造工作的内容散见于物权法、城乡规划法、建筑法、消防法、防震减灾法等法律法规中，缺乏专门性、位阶高的国家层面的法律法规，适用有关法条时容易出现多头适用或互相制约、互为前提的情况，且规范效力不足，实践指导性不够强。目前，尚未出台关于老旧小区改造专门的地方性法规，规划、建设、财税、产业、金融、文化保护等部门也未出台相应的配套政策，这些都影响了改造工作的规范有序开展，亟须尽快补充完善。

　　以精细化管理提高城市品质

　　城镇化进程日益推进与城市管理理念、技术、手段相对滞后的矛盾，一直困扰着城市管理者。城市管理的精细化，是城市管理理念和方式的重要创新，也是社会治理的未来走向，它对于提升国家治理体系和治理能力现代化水平具有十分重要的意义。只有精细治理城市，才能发现和解决已出现或潜在的 “城市病”。

　　建设一流城市要有一流治理。提高城市品质，必须在精细化管理上下功夫。精细化首先表现在城市管理的理念上，即以人民为中心，为群众提供精细的城市管理和公共服务。因此，必须牢固树立 “人民城市人民建、人民城市为人民”的思想，把实现好、维护好、发展好群众的根本利益作为工作目标。重视加强法治建设，进一步建立完善城市精细化管理的相关法律法规，推动城市精细化管理法治化。充分发挥政府部门的统筹指导、组织协调、督促落实作用，调动各方力量，形成城市管理的合力，共解城市管理难题。

　　精细化贵在精准施策，建立完善城市精细化管理体系，坚持科学管理，不断提高城市管理智能化水平，对标国际一流，推动建立精细化管理标准规范体系，综合运用物联网、云计算、大数据等现代信息技术，加快数字化城市管理向智慧化升级，推动城市运行管理 “一网统管”，为城市精细化管理提供技术支撑。

　　城市管理是一项系统工程，精细化管理仅靠政府部门显然是不够的，要充分发挥群众在城市管理中的主观能动性，广泛发动群众参与城市管理，到群众中寻找城市管理的 “金点子”，用群众的方法解决群众的问题，建立与群众共商、共管、共评、共享机制。

　　城市管理的关键就是坚持问题导向，通过靶向发力，精准解决城市管理突出问题、群众关心的急难愁盼问题，诸如 “充电难”“装梯难”“美化难”，提高城市管理的精准度，让群众有更多获得感、幸福感、安全感。

　　伴随着时代的发展变化，城市管理方式也必须相应转变。精细化管理是当下治理城市的有益模式，也是大势所趋，只有做好城市精细化管理，城市品质才会得到进一步提升。

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