拆迁法什么时候实施？新拆迁法什么时候出台

2024-03-08 14:14:34 浏览

中国没有拆迁法。

现在只有一个条例

即国有土地上房屋征收与拆迁条例。

土地管理与法规：城市房屋拆迁管理条例

第四部分《城市房屋拆迁管理条例》

《城市房屋拆迁管理条例》出台背景实施时间：

国务院令（第305号）《城市房屋拆迁管理条例》经2001年6月6日国务院第40次常务会议通过，自2001年1月1日起施行。

一、城市房屋拆迁的概念

城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。

《物权法》颁布实施后，为按照《物权法》确定的有关原则依法对房屋进行征收，2007年8月30日，第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过了关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定，在《城市房地产管理法》第一章“总则”中增加一条，对房屋的征收做出了原则规定，即：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”法律己授权国务院制定房屋征收的具体办法，在具体办法尚未出台的前提下，各地目前在城市房屋征收中，坚持遵循《物权法》、《城市房地产管理法》确定的基本原则的前提下，仍按照《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号，以下简称《拆迁条例》)实施拆迁管理工作。

该条例的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，可参照执行。集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等有关法律、法规执行。不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。

拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益还要予以依法保护。

拆迁人应当依照规定对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。搬迁期限不同于拆迁期限。拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。搬迁期限从属于拆迁期限，搬迁期限不能超出拆迁期限。城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

房屋拆迁与土地征收的概念不能混为一谈，二者有本质的区别，不是一个法律概念。一是适用范围不同，国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地，城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地；二是法律后果不同，征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭，城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭；三是法律依据不同，征收土地依据《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定，城市房屋拆迁依据《拆迁条例》的规定。

例题：下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有（ )。（2005年房地产估价师试题）

A．征收集体土地过程中对民房的拆迁

B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁

C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁

D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建

E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁

答案：BE

解析：《城市房屋拆迁管理条例》明确了其适用范围为：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

二、拆迁协议

《拆迁条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面协议。

在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置，对于拆迁补偿安置以及相关的问题，拆迁当事人应该对双方的权利和义务作出明确的界定。拆迁当事人必须以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》。

拆迁补偿安置协议的主要内容包括：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外，协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。上述所列拆迁补偿安置协议的主要内容，并非所有的拆迁补偿安置协议都应载明。具体载明哪些内容，还应视拆迁补偿方式的不同而不同。对于实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议主要应载明补偿金额、搬迁期限；对于实行产权调换的，拆迁补偿安置协议主要应载明安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。

协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但根据《拆迁条例》规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。

例题：2005年5月，甲房地产开发公司在城市市区取得某地块的土地使用权，崔某是该地块的被拆迁人之一。拆迁工作完成后，甲房地产开发公司在该地块上开发建设一商品住宅小区。外地人伍某因工作需要购买了该住宅小区一套住房。(2005年房地产经纪人试题)

1．甲房地产开发公司在拆迁时，应向公证机关办理证据保全的被拆迁房屋为( )。

A．产权不明确的房屋

B．代管房屋

C．公益事业房屋

D．产权有纠纷正在诉讼的房屋

答案：B

解析：《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。

三、拆迁的实施

拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁。

自行拆迁，是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作。大多数拆迁人通过委托拆迁形式完成拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。

拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

例题：拆迁的实施方式有（）。

A．自行拆迁

B．政府拆迁

C．社会拆迁

D．单位拆迁

E、委托拆迁

答案：AE

解析：政府拆迁、单位拆迁、社会拆迁都不是《拆迁条例》规定的拆迁方式，因此，只有选取AE。

四、城市房屋拆迁补偿与安置

（一）拆迁补偿对象

房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益，我国《宪法》规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要可以依照法律规定对公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆除补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”为保证被拆除房屋的所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋所有人给予补偿。应该明确的是，补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。

（二）拆迁补偿方式

房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有了调换房屋的产权。但拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

例题：拆除城市规划区内国有土地上的非公益事业房屋的附属物，其补偿方式是( )。(2005年房地产经纪人试题)

A．产权调换

B．货币补偿

C．产权调换和货币补偿相结合

D．产权调换，不找差价

答案：B

解析：拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

（三）产权调换房屋差价的结算

《拆迁条例》注重的是房屋的价值量。尽管以实物形式体现，实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则。所以，从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。

例题：在城市房屋拆迁补偿中，产权调换房屋差价的结算依据是( )。(2005年房地产经纪人试题)

A．被拆迁房屋与产权调换房屋的结构差价

B．被拆迁房屋与产权调换房屋的重置价格的差价

C．被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的成本价的差价

D．被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价的差价

答案：D

解析：尽管以实物形式体现，实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。

（四）拆迁安置

对于拆除租赁房屋，《拆迁条例》规定了解除租赁协议的处理方式。即由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁补偿前，已经解除了租赁协议或出租人已对承租人进行了安置的实质上相当于非租赁房屋的补偿、安置，根据《拆迁条例》的规定，对所有人进行补偿、安置；对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《拆迁条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

例题1：甲的房屋出租给乙，租期5年。一年后甲又将该房屋抵押给银行，期限3年，并办理了抵押登记。因城市改造的需要，该房屋属拆迁范围，将被拆除。下列表述中，正确的有( )。(2005年房地产经纪人试题)

A．若甲与乙未达成解除租赁关系协议，该房屋不能拆除

B．若甲与乙未达成解除租赁关系协议，应当采取产权调换方式补偿

C．若甲与银行未达成解除抵押关系协议，甲可用拆迁补偿款清偿抵押债务

D．若甲与银行未达成解除抵押关系协议，该房屋不能拆除

E．若甲与乙未达成解除租赁关系协议，拆迁人应直接将拆迁补偿款支付给银行

答案：BC

解析：对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《拆迁条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

例题2：拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是( )。（2003年房地产估价师试题）

A．面积结算

B．货币补偿

C．产权调换

D．货币补偿或产权调换

答案：C

解析:对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《城市房屋拆迁管理条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

（五）特殊情况的拆迁补偿与安置

1、产权不明确房屋的补偿、安置

产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。

由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是，拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿。《拆迁条例》规定：“由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁”。

产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。所谓“证据保全”是指对可能灭失或者以后难以取得的，证明一切法律行为或事件的证据，依法收集、保管和固定，以保持其真实性和证明力的一种措施。

2、抵押房屋的补偿、安置

设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：一是要认定抵押的有效性。按照《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)的规定，当事人以房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置；二是应当及时通知抵押权人，抵押权人一般是接受抵押的银行；三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可；四是不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人按照《担保法》及其他有关担保方面的法律规定，向抵押人进行追偿。

例题：拆迁已抵押的房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。 ( ) （2004年房地产估价师试题）

答案：√

解析：设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：一是要认定抵押的有效性．二是应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行：三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可。

3、公益事业房屋的补偿

公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业。

公益事业多为非营利的社会福利事业。用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务的，是共享性的还是排他性的；二是考虑此类房屋是否有经营、是否以营利为目的。如学校大多数应认定为公益事业，但经营性私立学校则不在此列。公益事业房屋的数量、位置，应当由城市规划行政主管部门根据城市总体发展要求，进行总体安排，拆除此类房屋时，应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿。

对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格。公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。

例题：拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为( )。(2003年试题)

A．产权调换

B．货币补偿

C．产权调换或货币补偿

D．不予补偿

答案：B

解析：拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

4、临时建筑的补偿、安置及违章建筑

临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿是符合法律规定的，也是符合公平原则的。未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。

违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物。违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有权力认定。

在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿；对经城市规划行政主管部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。

例题1：房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由( )认定。（2004年房地产估价师试题）

A．拆迁人

B．拆迁主管部门

C．房地产权属登记部门

D．规划行政主管部门

答案：D

解析：判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。也就是违章建筑的认定权属于规划行政主管部门。

例题2：城市房屋拆迁中，拆除( )不予补偿。（2007年房地产经纪人试题）

A．产权不明确的房屋

B．超过批准期限的临时建筑

C．产权有争议的房屋

D．未售的公有住房

答案：B

解析：超过批准期限的临时建筑在拆迁时，依法不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。

例题3：建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的( )认定。（2006年房地产估价师试题）

A．房屋权属登记机关

B．县级以上人民政府

C．房屋拆迁管理部门

D．城市规划行政主管部门

答案：D

解析：违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。

例题4：城市房屋拆迁过程中，拆迁人对被拆迁的( )应依法予以补偿。（2004年房地产经纪人试题）

A．必须拆除的违章建筑

B．已抵押的房屋

C．产权不明的房屋

D．未超过批准期限的临时建筑

E．产权有纠纷的房屋

答案：BCDE

解析：在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿；对经城市规划行政主管部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。

例题5：在城市房屋拆迁补偿安置中，( )。（2006年房地产估价师试题）

A．产权不明确的房屋不予补偿

B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人

C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿

D．未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿

答案：D

解析：未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。

例题6：在城市房屋拆迁中，被拆迁房屋是否属于违章建筑应由( )认定。(2005年房地产经纪人试题)

A．拆迁人

B．房屋拆迁管理部门

C．城市规划行政主管部门

D．法院

答案：C

解析：违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所有地城市规划行政主管部门出具证明。

例题7：在城市房屋拆迁中，不予补偿的有( )。(2005年房地产经纪人试题)

A．简易建筑

B．违法建筑

C．危险房屋

D．公益事业房屋

E．超过批准期限的临时建筑

答案：BE

解析：超过批准期限的临时建筑在拆迁时，依法不予补偿。在拆迁过程中，拆迁人对严重影响城市规划的违法建筑，不予补偿；对影响城市规划，但可采取改正措施的违法建筑，所有人依法履行相关义务后，按合法建筑给予补偿。

例题8：甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构》代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城乡规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙公司。(2006年房地产经纪人试题)

1．被拆迁人李某向乙机构咨询有关拆迁问题，下列回答中，不正确的为( )。

A．城市规划区内实施房屋拆迁的均需申领房屋拆迁许可证

B．房屋拆迁货币补偿金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定

C．拆除违章建筑不予补偿

D．拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿

答案：AC

解析：不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿；对经城市规划行政主管部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。